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承租人如何行使优先购买权?

  出租人出卖租赁房屋,或者协议折价、变卖抵押的租赁房屋偿还债务时,承租人在同等条件(主要指价款、付款方式、担保状况等条件)下享有优先购买的权利。如果出租人损害了承租人的优先购买权的,承租人应如何保护自己的优先购买权呢?

  承租人的优先购买权是指出租人出卖租赁房屋,或者协议折价、变卖抵押的租赁房屋偿还债务时,承租人在同等条件(主要指价款、付款方式、担保状况等条件)下享有优先购买的权利。

  出租人出卖租赁房屋的,应在提前通知承租人,如果是拍卖的,应提前五天通知承租人,承租人在接到通知后15日内作出是否予以购买的决定。

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  出租人无履行上述的通知义务的,与第三人签订的房屋买卖合同有效。同时,房屋办理了过户登记的,如果第三人是善意的(对乙的优先购买权不知情),第三人取得房屋的所有权,承租人只能要求出租人承担损害赔偿责任;如果第三人是恶意的,即使办理过户登记,第三人依然不能取得房屋所有权,承租人依然享有优先购买权。

  参考案例

  甲将一套房出租给乙,约定租期3年。半年后,甲未通知乙,将房屋50万元的出卖给丙,并办理了过户登记。甲得知后,向法院起诉请求:乙丙之间的买卖合同无效;乙赔偿自己因此所遭受的损失。

  法院经过审理认为,甲虽然享有优先购买权,但乙丙之间签订的房屋买卖合同不因此而无效。同时乙丙已经办理了房屋的过户登记,丙也不知道乙时承租人,所有丙取得了房屋的所有权。甲只能请求乙承担损失赔偿责任。

  法律依据

  《合同法》

  第230条 出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。

  《城镇房屋租赁合同解释》

  第22条 出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务,应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的,人民法院应予支持。


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